Saiba mais sobre seu condomínio
domingo, 16 de janeiro de 2005

* Regra geral, quanto maior o número de apartamentos em um prédio, menor o condomínio; pense nisso antes de comprar ou alugar um imóvel;
* Presença de piscina, quadra de esporte, playground e outros benefícios geram maior custo de manutenção;
* Elevadores com sistema inteligente, com selecionador de paradas e capacidade de determinar a unidade mais próxima para atender a chamada, colaboram com a redução do consumo de energia elétrica;
* Muros altos e portões automáticos na garagem indicam menos gastos com segurança, assim como sistemas de segurança automatizado, com câmeras de vídeo;
* A posição da portaria também deve permitir que uma mesma pessoa controle os acessos de pedestre e da garagem;
* As despesas com luz e água costumam ser mais uniformes; observe, no entanto, que iluminação fluorescente é mais econômica que a incandescente;
* Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;
* Realizar vistorias periódicas nas partes elétrica e hidráulica da edificação;
* Pesquisar preços na aquisição de qualquer material; e participar efetivamente das assembléias do condomínio.

As despesas do condomínio são classificadas em duas categorias: as ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são relativas à manutenção do condomínio, como salários, encargos trabalhistas, manutenção de elevadores e pequenos reparos. Estas despesas devem ser pagas pelo morador, seja proprietário ou inquilino.

As despesas extraordinárias são obras que envolvam a estrutura integral da edificação, como instalação de guarita, compra de elevadores, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e lazer. Estas cabem exclusivamente ao proprietário.

Lembre-se: condomínio não é relação de consumo

Os conflitos envolvendo a organização de condomínios não caracterizam relação de consumo. Qualquer irregularidade deve ser solucionada de acordo com a legislação em vigor (Lei 4.591/64) ou regulamento interno.

Normas como a forma de escolha do síndico e suas atribuições, as regras para utilização de áreas comuns (garagem, playground, salão de festas etc.), permissão ou proibição de animais de estimação, proporção dos pagamentos de despesas e percentual por multas de atraso devem constar da convenção do condomínio. Este documento deve ser aprovado por assembléia geral do condomínio e registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Cuidado com fraudes

O primeiro indício de fraude ou de uma má administração é o aumento exagerado das mensalidades do condomínio, ou o fato de a mensalidade ser sistematicamente maior do que em condomínios semelhantes. As irregularidades podem envolver a empresa administradora, o síndico e funcionários, atuando isoladamente ou em conluio. A prática mais comum é o superfaturamento de serviços, podendo haver também notas falsas (referente serviços não prestados) e saque ilegal de fundo de reserva.

Há síndicos que exigem comissões para contratar um serviço. Algumas administradoras, por sua vez, possuem fornecedores fixos e só contratam os seus serviços, independentemente de preço, o que também pode estar escondendo um desvio de recursos do condomínio. Por isso, é importante verificar a idoneidade da administradora e de seus sócios. E garantir que na contratação de serviços sejam feitos pelo menos cinco orçamentos.

A fraude em condomínios pode ser evitada com a vigilância dos moradores. O primeiro passo é conferir os balancetes e o livro-caixa mensalmente. Estes registros devem estar à disposição dos moradores e conter a descrição detalhada do orçamento. O morador deve verificar os gastos e participar das assembléias, especialmente nas reuniões de aprovação de orçamento e prestação de contas. Os fraudadores cometem menos irregularidades quando percebem que os moradores estão atentos.

Se a consulta ao balancete e ao livro-caixa for insuficiente, a sugestão é tirar, uma vez por ano, Certidões Negativas de Débitos (CND) do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social) e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) do condomínio. As contas de água e energia são fáceis de controlar pois, em caso de não-pagamento, há o corte desses serviços.

Caso o síndico se recuse a prestar contas, os condôminos podem convocar uma assembléia. A última alternativa seria entrar com uma ação na Vara Cível, exigindo prestação de contas, o que exige a contratação de um advogado. Mover ação de indenização contra o síndico ou a administradora pode ser desgastante para o condômino. O processo pode demorar até três anos apenas em primeira instância. Se existirem provas documentais constatando fraude, uma ação penal pode ser movida, por estelionato, apropriação indébita e/ou falsificação ideológica. Tudo custa tempo e dinheiro. Por isso, o melhor a fazer é tentar evitar as fraudes, exigindo prestações de contas.

Mais dicas sobre condomínios você encontra na área de consumidor/veja como agir do site www.defenda-se.inf.br.

Fonte: O ESTADÃO.